מס רכישה 2026: מדרגות לדירה יחידה ולדירה נוספת, הקפאה ודוגמאות חישוב
מדרגות מס רכישה על דירה בישראל ב-2026: פטור עד 1,978,745 ₪ לדירה יחידה, 8% על דירה נוספת, הקפאת העדכון עד 2028, דירה חלופית, עולים ונכים.
ב-2026 רוכש דירה יחידה בישראל אינו משלם מס רכישה על החלק של המחיר שעד 1,978,745 ₪, ומעל לכך משלם 3.5%, 5%, 8% ו-10% במדרגות. רוכש דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ₪, ו-10% מעל זה. אלה המדרגות שמופיעות בטבלאות רשות המסים ל-2026, והן זהות למדרגות 2024: העדכון השנתי לפי המדד הוקפא לשנים 2025–2027, והעדכון הבא צפוי בינואר 2028. על דירה של 2,400,000 ₪ רוכש דירה יחידה משלם כ-15,538 ₪, ורוכש דירה נוספת — 192,000 ₪. המדריך מסביר את המדרגות, את ההגדרה של "דירה יחידה", את כלל הדירה החלופית ואת ההטבות. הוא חלק מהמדריך המרכזי לעלויות קנייה ומכירה.
המדרגות ב-2026
דירה יחידה (מדרגות שוליות — כל שיעור חל רק על החלק שבתוך המדרגה):
| חלק מהשווי | שיעור |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
דירה נוספת (לא דירה יחידה):
| חלק מהשווי | שיעור |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
שיעורי 8%/10% לדירה נוספת קבועים בסעיף 9(ג1ו) לחוק כהוראה זמנית, שהוארכה עד 31 בדצמבר 2026, ושר האוצר רשאי להאריך אותה שוב. מי שקונה דירה נוספת סמוך לסוף 2026 או אחריו צריך לבדוק אם ההוראה הוארכה.
המקור: מדרגות מס הרכישה שמפרסמת רשות המסים, לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963. ההקפאה נקבעה במסגרת חקיקת התקציב. לפני רכישה, אמתו את הסכומים בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים — במיוחד אם העסקה נחתמת סמוך לינואר 2028.
דוגמאות חישוב
דירה יחידה ב-2,000,000 ₪: (2,000,000 − 1,978,745) × 3.5% = 21,255 × 3.5% = 744 ₪.
דירה יחידה ב-2,400,000 ₪:
- 368,295 × 3.5% = 12,890 ₪ (החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040)
- 52,960 × 5% = 2,648 ₪ (החלק שמעל 2,347,040)
- סך הכול 15,538 ₪
דירה יחידה ב-3,000,000 ₪: 12,890 + (652,960 × 5%) = 12,890 + 32,648 = 45,538 ₪.
דירה נוספת ב-2,400,000 ₪: 2,400,000 × 8% = 192,000 ₪.
ההבדל בין דירה יחידה לנוספת באותו מחיר הוא כ-176,000 ₪. לכן ההגדרה של "דירה יחידה" היא השאלה החשובה ביותר בחישוב.
מי נחשב "רוכש דירה יחידה"
ההגדרה בחוק מתייחסת ליחיד שהוא תושב ישראל, שאין לו דירה נוספת בבעלותו בזמן הרכישה. כמה כללים חשובים:
- התא המשפחתי נבחן יחד. בני זוג, וילדים מתחת לגיל 18 (למעט נשואים), נחשבים לעניין זה רוכש אחד. אם לבן הזוג יש דירה — אתם לא רוכשי דירה יחידה, גם אם הדירה החדשה נרשמת רק על שמכם.
- חלקים קטנים בדירה. לפי החוק, בעלות בחלק קטן בדירה — לרוב עד שליש, למשל חלק שהתקבל בירושה — לא תמיד נחשבת בעלות בדירה. הכללים מפורטים ויש להם תנאים.
- דירה בחו״ל — נחשבת לעניין זה. רוכש שיש לו דירה מחוץ לישראל אינו רוכש דירה יחידה לפי ההגדרה.
דירה חלופית: יש לי דירה ואני קונה חדשה
מי שמחזיק דירה וקונה דירה אחרת כדי לעבור אליה, יכול לשלם מס רכישה לפי המדרגות של דירה יחידה בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך תקופה שנקבעה בחוק — 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה; ברכישה מקבלן — 12 חודשים מהמועד שבו החזקה הייתה אמורה להימסר לפי ההסכם (או ממסירת החזקה בפועל, אם המסירה התעכבה מסיבות שאינן בשליטתכם), לפי סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק. בפועל:
- בשלב הרכישה משלמים את המס כמו על דירה נוספת (8%), או מקבלים את החישוב המוטב בכפוף לתנאי, לפי ההליך ברשות המסים.
- כשמוכרים את הדירה הקודמת בזמן, מבקשים החזר של ההפרש.
- אם לא מכרתם בזמן — ההפרש נשאר לתשלום.
בדוגמה של 2,400,000 ₪, מדובר בהפרש של כ-176,000 ₪. זה סכום שצריך לתכנן מאיפה הוא מגיע, גם אם הוא יחזור.
הטבות: עולים ובעלי מוגבלות
עולים חדשים — לפי תקנה 12א לתקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה), שנוספה ב-2024, עולה שרוכש דירת מגורים בתקופה שמתחילה שנה לפני כניסתו לישראל ומסתיימת שבע שנים אחריה, ושהדירה היא דירתו היחידה (או דירה חלופית), משלם: פטור עד 1,978,745 ₪, 0.5% על החלק שעד 6,055,070 ₪, ומעל זה לפי המדרגות הרגילות. ההטבה אינה חלה על דירה ששוויה עולה על 20,183,565 ₪, והיא ניתנת פעם אחת. לעולים ותיקים יותר חלות הוראות מעבר — בדקו את הנוסח המעודכן ברשות המסים.
נכים ונפגעי פעולות איבה — בהתאם לאחוזי נכות ולתנאים שבתקנות, זכאים למס רכישה מופחת של 0.5% על דירה למגוריהם, בכפוף לתקרות. בדקו את התנאים לפני הרכישה.
מתי משלמים ואיך
- הצהרה — הקונה מגיש הצהרה לרשות המסים בתוך 30 יום מיום הרכישה (סעיף 73 לחוק). בדרך כלל עורך הדין מגיש אותה.
- תשלום — המס לפי השומה העצמית משולם בתוך 60 יום מיום הרכישה (סעיף 90א). איחור גורר הפרשי הצמדה וריבית וקנסות. ראו מועדי דיווח ותשלום.
- מקור הכסף — הבנק אינו מממן את מס הרכישה במסגרת המשכנתא הרגילה; תכננו אותו מההון העצמי. ראו כמה מזומן צריך הקונה.
טעויות נפוצות בחישוב
- הכפלת כל המחיר בשיעור המדרגה העליונה במקום חישוב שולי.
- התעלמות מדירה של בן הזוג — שמשנה את כל החישוב.
- שימוש במדרגות ישנות מאתרים שלא עודכנו. ב-2026 הסכומים זהים ל-2024, אבל לא לשנים קודמות.
- אי-הכללה של מטלטלין או חניה בשווי — שווי הרכישה הוא שווי הזכות, ולא תמיד רק המחיר "על הדירה".
איך מס הרכישה משתלב בשאר העלויות
לרוכש דירה יחידה, מס הרכישה בדירות במחירים הנפוצים קטן בדרך כלל מדמי התיווך. לרוכש דירה נוספת — הוא הסעיף הגדול ביותר. ההשוואה הבאה, על אותה דירה ב-2,400,000 ₪, ממחישה זאת:
| סעיף | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| מס רכישה | 15,538 ₪ | 192,000 ₪ |
| דמי תיווך 2% ועוד מע״מ | 56,640 ₪ | 56,640 ₪ |
| עורך דין 0.5% ועוד מע״מ | 14,160 ₪ | 14,160 ₪ |
| מס רכישה כאחוז מכלל העלויות הנלוות | כ-18% | כ-73% |
המשמעות המעשית: רוכש דירה יחידה ירוויח יותר ממשא ומתן על דמי התיווך מאשר מכל דבר אחר. רוכש דירה נוספת צריך קודם כול לוודא שהמעמד שלו נבדק נכון, ושאין דרך חוקית למכור דירה קיימת בזמן ולהיכנס לכלל הדירה החלופית. גם המוכר שמולכם מושפע מהשאלה הזו בעקיפין: קונה שמשלם 8% מהשקל הראשון מגיע לרוב עם פחות גמישות במחיר. מוכרים שמתלבטים אם הם עצמם זכאים לפטור ממס שבח יקראו את הפטור לדירה יחידה.
שאלות נפוצות
האם מס רכישה נכלל במחיר הדירה?
לא. הוא תשלום נפרד של הקונה לרשות המסים, נוסף למחיר שמשולם למוכר.
האם יש מס רכישה על דירה מקבלן?
כן, באותן מדרגות. בדירה מקבלן מועד הרכישה הוא מועד החתימה על החוזה, גם אם הדירה תימסר שנים אחר כך.
מה אם קניתי דירה עם אחי — כל אחד חצי?
כל אחד נבחן לפי מצבו, וכל אחד משלם על חלקו. מי שיש לו דירה אחרת ישלם על חלקו כרוכש דירה נוספת.
האם המדרגות יעלו בינואר 2027?
לפי ההקפאה הן לא מתעדכנות בשנים 2025–2027. בדקו את ההודעה של רשות המסים בתחילת כל שנה.
מקורות רשמיים
- רשות המסים — gov.il — מדרגות מס רכישה, סימולטור, הטבות לעולים ולנכים
- ויקיטקסט — חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — סעיף 9 (מס רכישה), סעיף 73, סעיף 90א
- אתר הכנסת — חוק ההתייעלות הכלכלית והקפאת התיאומים
