דיווח למיסוי מקרקעין: 30 יום להצהרה, 60 יום לתשלום, וקנסות על איחור

במכירה ובקנייה של דירה בישראל, המוכר והקונה מגישים הצהרה לרשות המסים בתוך 30 יום מיום העסקה (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין), ומשלמים את המס לפי השומה העצמית בתוך 60 יום (סעיף 90א) — מס שבח המוכר, מס רכישה הקונה. מי שמאחר בהגשה משלם קנס על כל שבועיים של איחור (310 ₪ ב-2026 לפי הנוסח המעודכן של סעיף 94א, לגבי הצהרות לפי סעיף 73), ומי שמאחר בתשלום משלם הפרשי הצמדה וריבית וקנס של חצי אחוז לכל שבוע. חובת הדיווח קיימת גם כשיש פטור ממס. המדריך מפרט את המועדים, את הקנסות, ומה עושים כשמקבלים שומה שאינכם מסכימים איתה. הוא חלק מהמדריך המרכזי לטעויות נפוצות בעסקת דירה.

המועדים בטבלה אחת

"יום המכירה" הוא בדרך כלל יום החתימה על ההסכם המחייב, לא יום המסירה ולא יום הרישום. ספרו ממנו.

הקנסות והתוספות

איחור בהגשת הצהרה (סעיף 94א). קנס לכל שבועיים של איחור. לפי הנוסח המעודכן, ב-2026 הסכום לגבי הצהרות לפי סעיפים 73 ו-76 הוא 310 ₪ לכל תקופה של שבועיים, ולגבי סעיפים 74 ו-75 — 250 ₪. הסכומים מתעדכנים לפי המדד. המנהל רשאי לוותר על הקנס מסיבות מוצדקות.

איחור בתשלום (סעיפים 94 ו-94ב). על מס שלא שולם בתוך 60 יום נוספים הפרשי הצמדה וריבית, ובנוסף קנס פיגורים של ½% לכל שבוע של איחור. המנהל רשאי לוותר על הפרשי ההצמדה והריבית, כולם או חלקם, מסיבה מספקת.

גירעון (סעיף 95). אם ההפרש בין המס שהצהרתם עליו לבין המס שנקבע עולה על 50%, ונמצא שהייתה רשלנות — קנס של 15% מהגירעון. אם היה ביודעין — 30%.

דוגמאות להמחשה

איחור בהצהרה בלבד. מוכר זכאי לפטור, אבל ההצהרה הוגשה 10 שבועות אחרי המועד. חמש תקופות של שבועיים × 310 ₪ = 1,550 ₪ — גם כשהמס עצמו אפס.

איחור בתשלום. קונה של דירה נוספת חייב במס רכישה של 192,000 ₪, ושילם ארבעה שבועות אחרי מועד ה-60 יום. קנס פיגורים: 192,000 × 0.5% × 4 = 3,840 ₪, ובנוסף הפרשי הצמדה וריבית לתקופה. הסכומים להמחשה; החישוב בפועל נעשה על ידי רשות המסים.

גירעון. מוכר הצהיר על מס שבח של 40,000 ₪, והשומה קבעה 100,000 ₪. הגירעון הוא 60,000 ₪ — יותר מ-50% מהמס המגיע. אם יימצא שהייתה רשלנות, הקנס: 60,000 × 15% = 9,000 ₪.

למה חשוב לדווח גם בפטור

• בלי שומה אין אישור מסים, ובלי אישור מסים אי אפשר לרשום את הדירה על שם הקונה בטאבו.
• הקונה מעכב כסף — הסכמי מכר רבים קובעים שחלק מהתמורה יוחזק עד שהמוכר יציג אישור.
• הפטור נבחן רק כשמבקשים אותו. אם לא ביקשתם, לא קיבלתם.
• הקנס על איחור בהצהרה חל גם כשהמס אפס.

ראו פטור ממס שבח על דירה יחידה.

מה קורה אחרי ההגשה

1. שומה עצמית — מה שהצהרתם. משלמים לפיה בתוך 60 יום.
2. בדיקה — רשות המסים בודקת, ויכולה לקבל את השומה העצמית או לקבוע שומה אחרת.
3. הודעת שומה — אם נקבע סכום אחר, מקבלים הודעה. משלמים בתוך 15 יום, או מגישים השגה.
4. השגה — הגשה למנהל, בתוך המועד שנקבע בחוק מיום קבלת השומה. בזמן ההשגה משלמים את החלק שאינו שנוי במחלוקת.
5. ערר — על החלטה בהשגה אפשר לערור לוועדת ערר, ומשם לערער לבית המשפט.

המועדים להשגה ולערר קצרים. אם קיבלתם שומה שנראית לכם שגויה, פנו לעורך דין או לרואה חשבון מיד.

יומן מועדים מעשי

להערכה מוקדמת של מס השבח, לפני שקובעים מחיר, השתמשו במחשבון מס שבח פשוט, וראו דוגמת חישוב מס שבח.

מקרים שבהם קשה לדעת מה "יום המכירה"

ברוב העסקאות יום המכירה ברור — יום החתימה על ההסכם. אבל יש מצבים שדורשים בדיקה:

• זיכרון דברים — מסמך חתום ומפורט, עם מחיר, נכס ומועדים, עשוי להיחשב הסכם מחייב. אם חתמתם על זיכרון דברים, שאלו את עורך הדין אם המניין כבר התחיל.
• הסכם עם תנאי מתלה — למשל עסקה שמותנית באישור של גורם שלישי. מועד המכירה לעניין הדיווח עשוי להיות שונה; בדקו.
• חוזה מקבלן — מועד הרכישה הוא מועד החתימה על החוזה, גם אם המסירה תהיה בעוד שנים. מס הרכישה מחושב ומשולם בהתאם.
• מכירה בכמה שלבים — למשל מכירת חלקים בדירה בין יורשים בזמנים שונים. כל מכירה נבחנת לחוד.
• מתנה — יום ההעברה במתנה הוא "יום המכירה", עם חובת הצהרה של הנותן והמקבל.

במקרים האלה, טעות במועד היא בדרך כלל לא טעות במס — אלא איחור בדיווח שגורר קנס. אם יש ספק, עדיף להגיש מוקדם. מי שמתלבט אם הוא זכאי לפטור, ימצא את התנאים בפטור ממס שבח על דירה יחידה, ואת הטעויות הנפוצות האחרות בהמדריך המרכזי לטעויות.

שאלות נפוצות

האם ההגשה אפשרית באינטרנט?

כן. עורכי דין מגישים הצהרות באופן מקוון דרך מערכות רשות המסים. גם יחידים יכולים להגיש, אבל ברוב העסקאות עורך הדין עושה זאת.

מה אם בכלל לא ידעתי שצריך לדווח?

חוסר ידיעה אינו פוטר. פנו מהר, הגישו, ובקשו ויתור על הקנס בנימוק מוצדק — המנהל רשאי לוותר בנסיבות מתאימות.

האם מתנה לילדים צריכה דיווח?

כן. העברת דירה במתנה היא "מכירה" לעניין החוק, עם כללי פטור ומס רכישה מיוחדים. גם היא דורשת הצהרה.

האם הקונה יכול לשלם את מס השבח של המוכר מתוך התמורה?

הסכמי מכר קובעים לעיתים שהקונה יעביר חלק מהתמורה ישירות לרשות המסים, על חשבון המוכר. זה מנגנון תשלום, לא העברה של החבות. בדקו את ההסכם.

מקורות רשמיים

• רשות המסים — gov.il — הגשה מקוונת, מעקב שומה ותשלום
• ויקיטקסט — חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — סעיפים 73, 90א, 91, 94, 94א, 94ב, 95
• לשכת עורכי הדין — איתור עורך דין