עלויות מכירת דירה וקניית דירה בישראל: המדריך המלא לכל הסעיפים ב-2026

מוכר דירה בישראל משלם בדרך כלל דמי תיווך (אם עבד עם מתווך), שכר טרחת עורך דין, הוצאות על אישורים וסילוק חובות, ובמקרים שאין פטור גם מס שבח והיטל השבחה. קונה דירה משלם מס רכישה לפי מדרגות, עורך דין, תיווך, שמאי, אגרות רישום ולעיתים בדק בית. בעסקה של 2,400,000 ₪ עם מתווך, העלויות הנלוות בלי מסים נעות לרוב בין כ-1.5% לכ-3% ממחיר הדירה לכל צד, והמסים יכולים להוסיף מאפס ועד מאות אלפי שקלים. המדריך הזה ממפה את כל הסעיפים, ומפנה למדריכים המפורטים על כל אחד מהם.

מפת העלויות: מה משלם המוכר ומה משלם הקונה

החלוקה שבטבלה היא המקובל בעסקת יד שנייה. ההסכם בין הצדדים יכול לשנות חלק ממנה, למשל אם הקונה מסכים לשאת בהיטל השבחה, אבל מס שבח ומס רכישה מוטלים בחוק על המוכר ועל הקונה בהתאמה.

שימו לב לשורה האחרונה: פירעון משכנתא אינו "עלות" במובן הרגיל, אבל הוא מקטין את הכסף שנשאר בידי המוכר, ולעיתים כולל עמלת פירעון מוקדם. בבדיקת "כמה יישאר לי" אל תשכחו אותה.

דמי תיווך: הסעיף הגדול ביותר שנקבע במשא ומתן

אין בחוק תעריף לדמי תיווך. הם נקבעים בהזמנה בכתב שחותמים מול המתווך, ובשוק נפוצים שיעורים של 1% עד 2% ממחיר העסקה לכל צד, ועוד מע״מ. מע״מ בישראל הוא 18% מינואר 2025, ולכן "2% ועוד מע״מ" הם בפועל 2.36%. בדירה של 2,400,000 ₪ זה 56,640 ₪.

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996, קובע מתי מתווך זכאי לעמלה בכלל: רישיון בתוקף, הזמנה בכתב חתומה, והיותו הגורם היעיל שהביא לעסקה. הפרטים במתי מתווך זכאי לעמלה לפי החוק, וההסבר על האחוזים והמע״מ בכמה הם דמי תיווך. מוכרים שמתבקשים לתת בלעדיות יקראו קודם את המדריך להסכם בלעדיות.

מסים: מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה

מס רכישה משלם הקונה. לרוכש דירה יחידה יש מדרגה פטורה — לפי טבלאות רשות המסים ל-2026 עד 1,978,745 ₪ — ומעליה מדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10%. לרוכש דירה נוספת המס הוא 8% מהשקל הראשון. העדכון השנתי של המדרגות הוקפא לשנים 2025–2027. החישוב המלא במדרגות מס הרכישה 2026.

מס שבח משלם המוכר, על הרווח הריאלי — ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המתואם למדד, אחרי ניכוי הוצאות. ליחיד השיעור על השבח מ-2014 ואילך הוא עד 25%. מוכרים רבים של דירה יחידה זכאים לפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, בתנאים. ראו פטור ממס שבח על דירה יחידה.

היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כשתוכנית חדשה העלתה את שווי הקרקע. הוא נגבה בדרך כלל במכירה או בקבלת היתר, ושיעורו מחצית מההשבחה לפי שומה. מוכרים רבים מגלים אותו רק כשעורך הדין מבקש אישור מהעירייה. ראו היטל השבחה.

עורך דין, שמאי, אגרות ואישורים

עורך דין מנסח את ההסכם, בודק זכויות, רושם הערת אזהרה, מדווח לרשות המסים ומלווה את הרישום. שכר הטרחה בעסקת יד שנייה אינו קבוע בחוק, ונקבע כאחוז ממחיר הדירה או כסכום קבוע, ועוד מע״מ. השוואת הצעות בשכר טרחת עורך דין בעסקת מקרקעין.

שמאי — הבנק המלווה דורש שמאות לפני משכנתא, והקונה משלם עליה. בדק בית הוא בחירה של הקונה. אגרות משולמות ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) על רישום הערת אזהרה, משכנתא והעברת הבעלות; הסכומים קטנים יחסית למחיר הדירה ומתעדכנים מעת לעת.

אישורים — כדי לרשום את הדירה על שם הקונה, נדרשים בין היתר אישורי מסים מרשות המסים ואישור מהעירייה שאין חובות. המוכר מסדיר חובות ארנונה ומים עד מועד המסירה.

דוגמה להמחשה: עסקה אחת משני הצדדים

דירת יד שנייה ב-2,400,000 ₪. המוכרת זכאית לפטור ממס שבח ואין היטל השבחה. הקונים רוכשים דירה יחידה. כל האחוזים הם הנחות להמחשה:

מס הרכישה בדוגמה מחושב לפי מדרגות 2026: על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ₪ — 368,295 × 3.5% = 12,890 ₪; על החלק שבין 2,347,040 ל-2,400,000 ₪ — 52,960 × 5% = 2,648 ₪; יחד 15,538 ₪. כל מדרגה חלה רק על החלק של המחיר שבתוכה, ולא על כל הסכום — זו טעות חשבון נפוצה שמנפחת את המס. בדקו את התוצאה בסימולטור של רשות המסים. חישוב מלא שורה אחר שורה תמצאו בעלויות המוכר ובכמה מזומן צריך הקונה.

מה השתנה ומה בתוקף באוקטובר 2026

• מע״מ 18% מינואר 2025 — חל על דמי תיווך ועל שכר טרחה, ולכן כל אחוז "ועוד מע״מ" עלה מעט לעומת 17%.
• מדרגות מס הרכישה הוקפאו לשנים 2025–2027, כך שהמדרגה הפטורה לא עלתה עם המדד. העדכון הבא צפוי בינואר 2028.
• סכומים צמודים בחוק מיסוי מקרקעין, כמו תקרת השווי לפטור בדירה יחידה וקנסות האיחור בדיווח, מתעדכנים לפי המדד. בדקו את הסכום של השנה שבה נעשית המכירה.

כללים שמשתנים לעיתים קרובות — אגרות, תקרות, הטבות לעולים — בדקו תמיד באתר רשות המסים או אצל עורך הדין לפני החתימה.

סדר פעולות מומלץ

1. לפני שמתחילים: הוציאו נסח טאבו, ובדקו בעירייה אם יש תוכנית שעלולה לחייב היטל השבחה.
2. לפני שחותמים מול מתווך: קראו את ההזמנה, ודאו שהאחוז ברור ושאין בלעדיות בלי תקופה.
3. לפני הסכם המכר: חשבו מס שבח או מס רכישה, וקבלו הצעת שכר טרחה מעורך דין.
4. אחרי החתימה: דווחו לרשות המסים בתוך 30 יום ושלמו בתוך 60 יום. ראו מועדי דיווח ותשלום.

את הטווח הכולל של העלויות הנלוות אפשר להעריך במחשבון טווח עלויות העסקה, ואת סעיפי העלות כולם בטבלה אחת בעמוד ההשוואה.

שאלות נפוצות

האם דמי התיווך מוכרים כהוצאה במס שבח?

כן, דמי תיווך ששילם המוכר במכירה, וגם דמי תיווך ששילם כשרכש את הדירה (עד שיעור שנקבע בחוק), הם בין הניכויים המותרים לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. שמרו חשבוניות מהרכישה המקורית.

האם אפשר לגלגל את עלויות העסקה למשכנתא?

הבנק מממן אחוז משווי הדירה, לא את העלויות הנלוות. מס רכישה, תיווך ועורך דין משולמים בדרך כלל מההון העצמי, ולכן צריך לתכנן אותם מראש.

מי משלם היטל השבחה — המוכר או הקונה?

החוק מטיל את החבות על בעל הזכות במועד המימוש, ובמכירה זה בדרך כלל המוכר. אפשר להסכים אחרת בחוזה, אבל צריך לכתוב זאת במפורש.

האם העלויות שונות בדירה מקבלן?

כן. בדירה מקבלן לרוב אין תיווך, אבל יש השתתפות בשכר טרחת עורך הדין של הקבלן, שמוגבלת בתקנות, והפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה. ראו כמה מזומן צריך הקונה.

מקורות רשמיים

• רשות המסים — אתר gov.il — סימולטורים למס רכישה ולמס שבח, טפסי הצהרה ומדרגות מעודכנות
• ויקיטקסט — ספר החוקים הפתוח — נוסח חוק המתווכים במקרקעין, חוק מיסוי מקרקעין וחוק המכר (דירות)
• אתר הכנסת — חקיקה ותיקונים, כולל הקפאת המדרגות
• לשכת עורכי הדין — בירור על עורכי דין ותלונות אתיות